I fisici hanno a lungo desiderato una teoria del tutto, un unico quadro che spiegasse ogni forza nell’universo. Dopo quasi un secolo, continuano a cercare. Ma la scienza sociale, improbabilmente, potrebbe averli preceduti.
Nel 2021, tre scrittori britannici — John Myers, Sam Bowman e Ben Southwood — pubblicarono un saggio sul sito progressista Works in Progress sostenendo che una quota sorprendentemente alta di ciò che affligge l’Occidente moderno si riduce a una sola cosa: troppe poche case costruite dove la gente vuole vivere. Crescita lenta. Disuguaglianza che si allarga. Fertilità in calo. Obesità. Perfino cambiamento climatico. Sembrano problemi separati con cause diverse, finché non ci si accorge che ciascuno peggiora quando l’alloggio scarseggia. Gli autori lo chiamarono “la teoria dell’alloggio di tutto,” e a cinque anni di distanza il caso è diventato solo più forte.
Il meccanismo è semplice: dove ci si può permettere di vivere determina il tuo lavoro, il tuo pendolarismo, la dimensione della tua famiglia, i tuoi vicini, la tua politica. Rendere le case scarse dove c’è opportunità, e ognuno di questi aspetti ne soffre.
Come scrissi nel 2022, una volta che si comprende la teoria dell’alloggio di tutto, la si vede dappertutto. Una stima riportata nel saggio indica che i costi delle restrizioni edilizie in sole tre città — New York, San Francisco e San Jose — ammontano all’8,9 percento del PIL degli Stati Uniti, circa 8.775 dollari per lavoratore americano all’anno. E oggi un record di 22,6 milioni di nuclei familiari in affitto, cioè la metà di tutti gli inquilini, spendono oltre il 30 percento del loro reddito per l’alloggio.
Non dovrebbe essere così. Dagli anni ’70, quasi tutto il materiale della vita americana è diventato meno costoso se misurato in ore di lavoro — una televisione passò da 60 ore di lavoro a 7 — mentre la casa in cui la si inserisce è diventata più cara. Se ti sei mai chiesto perché decenni di vero progresso non sembrano progressi — una grande ossessione di questa newsletter — l’alloggio è una grande parte della risposta. I guadagni sono reali, ma i nostri affitti e mutui li stanno mangiando.
Questa è la cattiva notizia. Ecco la buona notizia.
Una nuova legge per il nostro problema più grande
Ciò che rende tutto questo così apparentemente irrisolvibile è che nessuno sembrava in grado di intervenire. La zonizzazione è controllata da migliaia di consigli comunali e consigli di pianificazione, ciascuno rispondente agli interessi dei vicini che vedono la scarsità come un bene, poiché per la maggior parte dei proprietari americani la carenza di alloggi aumenta il loro patrimonio netto. E il Congresso aveva semplicemente lasciato campo libero, restando circa 30 anni senza una grande legge sull’abitazione.
Poi, nell’arco di circa tre settimane di questa estate, i legislatori agirono. Il 22 giugno, il Senato approvò il 21st Century ROAD to Housing Act con 85-5. La Camera seguì un giorno dopo, 358-32, e dopo che il presidente Donald Trump scelse di non mettere il veto, la legge divenne ufficialmente legge l’11 luglio. La ROAD Act è la legislazione sull’alloggio più significativa da decenni e la prima costruita interamente su una premessa fondamentale YIMBY che affronta al cuore la teoria dell’alloggio di tutto: le case sono costose perché l’America le ha rese troppo difficili da costruire.
La legge mette insieme più di 60 provvedimenti separati, 36 dei quali bipartisan, negoziati dal senatore Tim Scott (R-SC) e dalla senatrice Elizabeth Warren (D-MA) insieme al rappresentante French Hill (R-AR) e alla rappresentante Maxine Waters (D-CA). Il suo elemento centrale, la disposizione Build Now, lega il denaro federale assegnato mediante fondi a pioggia ai risultati: le città che aggiungono alloggi ottengono di più, quelle che li ostacolano ottengono di meno, e un fondo annuale di innovazione da 200 milioni di dollari premia aumenti misurabili dell’offerta.
Il resto della legge taglia le tipiche impalcature burocratiche che soffocano l’alloggio. La norma snellisce la revisione ambientale federale per gli alloggi che finanzia lo stesso governo: dirige il Dipartimento per l’Edilizia e lo Sviluppo Urbano a redigere linee guida per edifici residenziali con una sola rampa di scale fino a sei piani — un cambiamento di per sé minimo ma che la mia collega Rachel Cohen Booth ha definito “una riforma ingannevolmente semplice che potrebbe sbloccare più alloggi.” E termina una norma degli anni ’70 che imponeva alle case costruite in fabbrica di stare su una base mobile permanente, un mandato che ha aggiunto migliaia di dollari per unità e ha contribuito a tenere la forma più economica di alloggio americano lontana dalla maggior parte dei quartieri.
Ciò che è rivoluzionario qui non sono gli elementi della legge — che restano in gran parte di portata modesta rispetto alla portata del problema — ma l’accettazione dell’idea YIMBY di base, che, come ha detto il senatore repubblicano John Kennedy della Louisiana, «Se avessimo più alloggi, i prezzi scenderebbero.» Ben Metcalf del Terner Center della UC Berkeley ha detto al New York Times che la legge è «un recupero di 30 anni di politica», mentre Laura Foote, direttrice esecutiva di YIMBY Action, lo ha espresso in modo più semplice: la legge è un trionfo «semplicemente perché esiste.»
Gli stati hanno condotto prima l’esperimento
Il Congresso può essere in ritardo su queste idee YIMBY, ma ne trae beneficio dal sapere che sono state testate. Uno dei migliori esempi si trova ad Auckland, in Nuova Zelanda, che nel 2016 ha consentito un aumento della densità su tre quarti del terreno destinato a case unifamiliari, riscrivendo le regole affinché quei lotti potessero ospitare appartamenti, non solo una casa ciascuno. La costruzione è raddoppiata circa in cinque anni, e uno studio pubblicato l’anno scorso stima che gli affitti ad Auckland siano ora circa il 23 percento inferiori rispetto a quanto avrebbero potuto essere senza la riforma.
La versione americana di Auckland — con tacos migliori — è Austin, che ha trascorso un decennio a legalizzare appartamenti, eliminare i minimi di parcheggio e ridurre le dimensioni minime dei lotti. La città texana ha aggiunto 120.000 alloggi tra il 2015 e il 2024, aumentando il parco abitativo del 30 percento. Come ha riferito la mia collega Marina Bolotnikova in primavera, gli affitti a Austin sono diminuiti del 6 percento in un solo anno, più di qualsiasi altra grande area metropolitana statunitense, con i cali più rapidi in edifici più vecchi e meno costosi — esattamente dove serve di più sollievo.
Altri stati hanno preso nota. La California ha esentato la maggior parte delle abitazioni urbane dalla sua leggendaria revisione ambientale estremamente contesiosa. Il Montana ha varato il pacchetto “Miracolo del Montana”, legalizzando duplex e appartamenti nel cortile su terreni che permettevano solo case singole. Il Texas ha legalizzato case nelle zone commerciali in tutto lo stato.
Gli stati rossi e gli stati blu stanno arrivando alla stessa diagnosi su come risolvere il problema dell’alloggio: costruire di più. La nuova legge federale serve soprattutto a dire loro di proseguire.
Perché il tuo affitto non diminuirà domani
È un segno di quanto sia stata terribilmente lunga la politica federale sull’alloggio che una legge sostanzialmente modesta venga accolta con tanto entusiasmo.
La ROAD Act contiene in particolare quasi nessun nuovo finanziamento — la sua sezione finale è letteralmente intitolata “Nessun Fondo Aggiuntivo Autorizzato.” La zonizzazione, che può fare o distruggere l’alloggio, resta una competenza locale. La legge non impone nulla; spinge con formule di sovvenzioni, che un consigliere comunale determinato può ignorare. Il New York Times’ Conor Dougherty, uno dei principali giornalisti sull’alloggio, ha valutato che è “probabilmente poco efficace nel ridurre a breve la costosa locazione e la proprietà in America.” I tassi ipotecari sono rimasti sopra il 6 percento dal 2022 — come potrei dimostrarti dalle mie stesse dichiarazioni ipotecarie. La costruzione di case a livello nazionale è rimasta praticamente ferma, e i previsori non prevedono grandi cambiamenti quest’anno.
L’esperienza mostra che un problema abbastanza grande da poter essere una teorica del tutto avrà bisogno di più di una riforma. Minneapolis è famosa per aver eliminato nel 2018 lo zoning per le case unifamiliari, ma ha ottenuto solo una risposta edilizia modesta, perché una dozzina di altre norme continuavano a ostacolare. Quello che ha funzionato ad Auckland e ad Austin è stato l’approccio completo — densità più permessi, più parcheggio, più dimensioni dei lotti. L’alloggio, come dicono gli attivisti, è una porta con molte serrature; questa legge sblocca quelle federali e dà agli stati chiavi migliori. Le altre sono ancora serrate.
Di solito in questa newsletter mi piace indicare progressi che sono già arrivati ma passati inosservati. L’alloggio è un caso opposto: il problema è esattamente grave come tutti lo percepiscono, e ciò che è arrivato questo mese è un accordo su perché. L’America ha passato 40 anni a trattare l’alloggio costoso come il tempo meteorologico: sfortunato, immutabile, colpa di nessuno. Ci sono voluti cinque anni perché questa diagnosi pubblicata su un sito di una rivista diventasse un atto del Congresso universalmente elogiato.
La ROAD Act non costruirà una singola fondazione. Quello che ha fatto è stato costruire il consenso su cui verranno costruiti i prossimi milioni di alloggi. E il consenso, nella politica americana, è la materia che richiede più tempo per solidificarsi.
